必看丨房地产开发全流程税务操作指引

房地产行业税负重，涉税问题复杂。智慧源地产财税根据自己的行业经验，总结、提炼出本篇《房地产开发全流程税务操作指引》，旨在帮助房地产公司财务人员及其他相关人员了解房地产企业不同开发节点应纳税种、计算方法及主要注意事项，以帮助大家规范涉税行为、防范风险。因篇幅较长，希望对各位朋友有所帮助。

一、拿地阶段涉及的主要税种及操作指引

二、开发阶段涉及的主要税种及操作指引

三、预售阶段涉及的主要税种及操作指引

此阶段主要涉及预缴增值税、土地增值税、企业所得税，售楼处的房产税。

每月按照预收款预缴增值税、土增税；在季度申报预缴企业所得税时，应按预收款对应的预计毛利计入当期应纳税所得额。需注意的是，不能退的“定金”也应并入预售款预缴相应税款；而可以退的“订金”不需要并入预售款缴纳相应税款。

代收的水电初装费、燃（煤）气费、维修基金等各种配套设施费，属于代收代付账款，不应作为预收款，而应作为“其他应付款”处理，因此不需要缴纳（预缴）相应税款。

1、增值税

收到预收款时可以开具收据或零税率发票，按规定每月预缴增值税。

应预缴增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

2、土地增值税

收到预收款时，应按规定每月预缴土地增值税。

应预缴土地增值税税款=计税依据×预征率

计税依据=预收款-应预缴增值税税款

土地增值税是地方税，每个地区土地增值税清算时对开发产品的划分标准不同，如果是按三分法进行划分，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产这三种类型分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如果是按二分法进行划分，应按住宅、其他类型房地产两种类型分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

3、企业所得税

项目竣备备案之前，在所得税申报时，应按规定的预计毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，填入申报表的第4行-“加：特定业务计算的应纳税所得额”。

4、房产税

如果用开发的商品房或者临时搭建的物业作为售楼处，在售楼处使用期间，需要缴纳房产税。

（1）计税方式

从价计税：房产原值×（1-扣除比例）×1.2%

（2）纳税义务发生时间

房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

（3）纳税期限

按年计算，分期缴纳。

四、完工交房阶段涉及的主要税种及操作指引

1、增值税

2、土地增值税

在项目没有达到土地增值税清算的条件之前，每月取得的销售收入都要预缴土地增值税。

3、企业所得税

根据国税发[2009]31号文的规定，开发产品完工后，应及时结算其计税成本，并计算此前销售收入的实际毛利额，并将实际毛利额与预计毛利额之差，计入当年度的应纳税所得额。

而开发产品完工的标准是，以下三个条件满足一个即可：

（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案（已竣工）；

（2）开发产品已开始投入使用（已投入使用）；

（3）开发产品已取得了初始产权证明（已取得大产权证）。

3、城镇土地使用税

已售商品房对应的城镇土地使用税纳税义务终止时间为房屋交付的当月末。

因此，业务部门应及时将当月交房的信息传递给财务部门，以便于财务部门及时终止对应城镇土地使用税的缴纳。

五、土地增值税清算阶段操作指引

土地增值税是地方税，每个地区的政策不太一样，但也大同小异。以深圳市为例（深圳市与广东省除深圳市外其他地区适用不同的土增税政策）：

1、清算主要文件

国家税务总局深圳市税务局关于发布《土地增值税征管工作规程》的公告（2019年第8号）

2、清算条件

3、土增税应纳税额计算

（1）应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

（2）增值额=不含增值税收入-扣除项目

（3）扣除项目：

1）取得土地使用权支付的金额。（土地征用及拆迁补偿费）

2）房地产开发成本。（含开发间接费用）

3）房地产开发费用。（(1)(2)项的5%+5%（10%）或(1)(2)项的5%+资本化利息据实扣除）

4）与转让房地产相关的税金。（附加税费）

5） 其他扣除项目。（加计扣除 (1)(2)项的20%）

4、四级超率累进税率表

级数	增值额与扣除项目金额的比率	税率	速算扣除系数
1	不超过50%的部分	30%	0%
2	超过50%-100%的部分	40%	5%
3	超过100%-200%的部分	50%	15%
4	超过200%的部分	60%	35%

六、自持物业涉及的主要税种及操作指引

1、房产税

一般来说，企业自用的房产按从价计征房产税，出租的房产按从租计征房产税:

从价计税：房产原值×（1-扣除比例）×1.2%

从租计税：租金收入×12%

但是在深圳市，企业自持的物业无论是自用还是出租，均按从价计征房产税，如果想要从租计征需与主管税务机关沟通。

2、增值税

企业出租不动产，需要交纳增值税，一般纳税人适用9%的增值税税率，选择简易计税方法的适用5%的征收率。

3、企业所得税

企业出租不动产，需要就出租收入减去相应成本费用（如房屋折旧），缴纳企业所得税。

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